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常州产权交易所助力房地产续建合作方成功征集

时间:2018-06-26 [ ]

一、项目背景

早年在房地产快速发展过程中,由于受到2008年经济危机大环境以及房地产开发公司各种原因导致的资金不足等因素影响,各地出现了一些“烂尾地”、“烂尾楼”等现象,在严重影响城市形象的同时使部分购房者的利益受到了损失,是当地政府的一块“心病”。妥善处理这些“城市伤疤”,使之变废为宝已是迫在眉睫。

2017年,常州产权交易所(以下简称“产交所”)受常州东南经济开发有限公司(以下简称“东南经济”)委托,为其“泰和之春苑”房地产项目开发续建出主意,定策略。

“泰和之春苑”工程总占地18万平方米,总建筑面积58万平方米,走精装路线,2010年时均价高达13000/㎡,是当时常州的“明星楼盘”。到2014年,常州房地产市场以刚需刚改为主力,高端豪宅的定位让其“四面楚歌”,商品房滞销进而引发了公司资金链断裂,留下2处烂尾楼和几块待开发的空地。20158月原房地产开发商被法院宣告破产,而后进入司法拍卖程序,作为国有企业的东南经济于20169月成功拍得“泰和之春苑”破产资产并计划于2017年启动开发。

二、项目难点

(一)续建项目社会关注度高

“泰和之春苑”工程因资金短缺被迫停工之后,建筑材料供应商和民工收不到应得的款项,业主更是“钱房两空”,造成了一定的社会影响。该房地产的续建是一项重要的民生工程,能充分挖掘土地价值、有效保障购房者的权益,从而降低社会损失、维护社会稳定,展现政府的公信力。产交所接受委托后,不仅要通盘考虑项目风险,审慎处理相关问题,保障项目的公开、公开、公正,还要尽可能保证国有资产保值增值,协助东南经济找到合适的开发商将房地产尽快盘活。

(二)合作方式的设计格外重要

“泰和之春苑”续建项目有较强的社会意义,兼之情况复杂,开发要求高,涉及资金需求较大,选择合适的合作方式促使房地产续建顺利完成是重中之重。产交所根据项目特点以及东南经济的需求初步规划了3种方案:一是直接转让项目所涉及的土地使用权和在建工程等所有资产;二是转让东南经济的全部股权;三是找一家开发商共同开发,东南经济保持“冠名权”,合作方以其名义独立完成房地产的开发、建设、销售和管理。产交所和东南经济针对这三种方案探讨发现,第一种方案由于土地使用权转让存在很多政策限制,而且税费相对较高,因此实施难度较大;第二种方案由于东南经济承担相关职能较多,不能因为一个项目而失去公司控股权,因此也没有实施可能性。综合考虑项目过往背景,优先选取第三种方式,原因之一是东南经济作为国企,公信力强,以东南经济的名义来续建无疑更能让社会大众放心;其二,共同开发时东南经济作为合作方对房地产续建有一定程度的参与,能够实时了解续建的进度,保障原购房者的利益,更好地实现其拍下房地产的初衷,履行国有企业的社会责任。

三、项目亮点

(一)全流程的专业服务

1.详尽研究,把握项目情况

    “泰和之春苑”项目先后经历了原开发商破产、进入司法拍卖、东南经济成功拿下以及到如今的合作方征集等多个事件,项目情况复杂,遗留问题较多。对此产交所不仅仔细查阅了当时的司法拍卖材料,还咨询了规划局、建设局等多个相关部门,对项目的特点、难点、风险点一一进行排查。与此同时深入学习、把握相关的法律法规和政策文件,结合东南经济实际情况进行全方位解读应用,为规避项目风险、促进顺利成交打下良好基础。

2.全面尽调,挖掘项目价值

标的包括8处共11万平方国有土地使用权,会所、样板房、辅房等多处临时建筑,2幢在建工程及多个地下车位。为了提升项目品质,深入挖掘项目价值,项目组人员直接在现场办公、实地勘察,进行了周密的分析调研。

前几年“泰和之春苑”附近尚未大规模开发,时过境迁,如今其周边出现了多个住宅小区,俨然已经形成成熟的居住环境。而且小区紧邻一所实验小学,随着附近区域的进一步规划,配套设施也逐渐完善。同时,2幢烂尾楼已有部分完工,在注入一定资金与短暂的工期之后,即可包装上市销售,项目投资风险较低。17年初正是房地产行业逐渐复苏之时,商品房价格不断上涨。“泰和之春苑”作为高档精品小区,开发价值极大,升值空间不容小觑。

3.深化需求,优化交易方案

共同开发的合作方式定下之后,产交所经过与东南经济多次沟通,立足项目特点并结合多年交易经验,协助东南经济拟定了双方的合作协议,在合作条件、财务处理、运营管理等多个方面作了详细而合理的规定。

东南经济考虑到保证开发进度及质量等综合因素,拟采用竞争性磋商来确定合作方,产交所结合房地产行业竞争“白热化”和产业已十分成熟等实际情况,建议将进度及质量等相关要求以条款的形式写入合作协议约定成文,采用网络竞价方式,最大限度体现项目的商业价值,东南经济最终认同并采纳了上述建议。

4.完善细节,注重交易保障

“泰和之春苑”项目共历时四个多月,产交所密切关注交易进程,对每一个细节精益求精,以专业素质保障项目的顺利进展。项目挂牌后,产交所安排专人陪同踏勘,错开每家意向方的踏勘时间以防止串标;报名后仔细审核意向方的报名资料,确保其竞价资格;成交后与交易双方定时联系,了解项目进度,及时协调配合。此外,产交所还特别联合兴发集团下属小额贷款公司,提供了针对融资需求的“产权贷”和“交e融”两种金融产品,实现“交贷联动”,为部分存在资金压力的意向方解除“后顾之忧”,从而扩大合格意向方的范围。

(二)市场化的

1.平台资源库的充分利用

产交所与多家产权交易机构联合打造的全国性互联网交易平台—e交易从正式上线至今,已有8000多个产权项目在平台上正式挂牌,积累了35000多家入驻会员,拥有庞大的投资人资源库。“泰和之春苑”项目在e交易甫一挂牌即放入平台首页的全国重点推荐位,同时平台也向关注房地产领域的投资人及时推送消息,广泛吸收潜在的合作者。公告发布当天即有碧桂园、万科等意向房企纷纷来电咨询。

2.多渠道的

在新媒体逐渐成为新业态的背景下,产交所突破了传统产权交易机构单一的信息发布模式,利用微信公众号、H5页面及各类专业频道等组合方式进行全方位的,扩大招商信息的传播范围,助力项目快速成交。在“泰和之春苑”项目正式挂牌以后,有多家网络媒体跟进,发布相关报道共十余篇,吸引了大量的社会关注。

3.主动出击,对接知名房企

2017年国内房地产市场持续热销,高档住宅小区的需求明显增加,加上烂尾楼“变废为宝”背后可观的投资回报,“泰和之春苑”续建项目对房企而言十分有吸引力。产交所抓住此机会,搜集国内房地产商信息,向多家具有成熟经验的大型房地产开发企业进行了定向宣传和推荐。项目挂牌期间,龙湖、新城等10余家意向方至产交所详细查看项目资料,市场反响热烈。

20175月,“泰和之春苑”房地产续建项目顺利成交,被知名上市房企常州新城房产开发有限公司揽入怀中,成交金额达7.97亿。相比较东南经济在20166月以5.37亿的价格拍得该资产,不到一年的时间资产增值2.6亿元,简单的数字背后蕴含着东南经济准确把握形势、产交所市场化成功运作等诸多故事。

四、项目启示

在本次交易过程中,产交所主动服务、精心运作、打破常规,为东南经济提供了交易方案优化、项目包装、合作方招募与甄选等全流程专业服务。在产权行业市场化转型的大趋势下,此次房地产续建项目的成功实施是产交所从产权流转深入到产权运营的一个生动写照。在竞争日益激烈、区域垄断不断被打破的今天,市场化程度的高低已成为检验产权交易机构能否做大做强的标准。产权交易机构唯有主动强化市场功能,提升综合服务能力,创新服务方式和理念,适应自身的资本市场新角色定位,才能真正发挥市场在资源配置中的决定性作用,为国资国企改革发展保驾护航。

 

 

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